SCI IS ou IR : le vrai arbitrage entre impot pendant la detention et impot a la revente

A l'IR, la SCI est transparente. Elle ne paie pas d'impot elle-meme, elle remonte le resultat a chaque associe au prorata de ses parts, et chacun le declare dans ses revenus fonciers.

Concretement, tes loyers nets de charges (interets d'emprunt, taxe fonciere, travaux d'entretien, assurance) sont imposes a ta tranche marginale d'imposition, majoree de 17,2% de prelevements sociaux. Pour un investisseur deja bien paye, on parle vite de 30% de TMI, et jusqu'a 45% + 17,2% = 62,2% pour les plus hauts revenus.

Le point qui fait mal : pas d'amortissement deductible a l'IR. Tu ne peux pas deduire l'usure comptable du bati. Resultat, des que ton credit est en partie rembourse et que les interets baissent, ton benefice foncier grossit et ta note fiscale avec.

L'IR reste imbattable sur un point : la revente (on y vient). Et pour un debutant avec une TMI basse (0 ou 11%), c'est souvent le regime le plus lisible pour commencer.

A l'IS, la SCI devient une petite entreprise qui paie son propre impot. Et surtout, elle peut amortir : deduire chaque annee une fraction de la valeur de l'immeuble (le bati, pas le terrain) et etaler les frais d'acquisition. Cet amortissement est une charge comptable qui ne te coute rien en cash, mais qui ecrase ton resultat imposable.

Sur un bien ou les loyers couvrent a peine les charges et l'amortissement, le benefice fiscal peut tomber a presque rien. Et le taux est doux : le taux normal de l'impot sur les societes est de 25%, avec un taux reduit de 15% sur la tranche de benefice jusqu'a 42 500 EUR. Ce taux a 15% suppose un chiffre d'affaires inferieur ou egal a 10 M EUR, un capital entierement libere et detenu a au moins 75% par des personnes physiques. Pour une SCI familiale, ces conditions sont en general remplies.

Traduction : a l'IS, tu peux encaisser des loyers pendant des annees en ne payant quasiment pas d'impot tant que le bien s'autofinance. C'est la que le bien se paie tout seul sans que le fisc ponctionne le loyer.

C'est le sujet que les tableaux comparatifs oublient. L'amortissement n'est pas un cadeau, c'est un report.

Revente en SCI a l'IR (regime des plus-values des particuliers) : 19% d'IR + 17,2% de prelevements sociaux sur la plus-value, avec des abattements pour duree de detention. Exoneration totale d'IR apres 22 ans, et de prelevements sociaux apres 30 ans. Tu gardes le bien longtemps, la plus-value sort quasi nette.

Revente en SCI a l'IS : aucun abattement pour duree de detention. Pire, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-a-dire le prix d'achat diminue de tous les amortissements deja pratiques. Tout l'amortissement que tu as deduit pendant la detention revient gonfler l'assiette taxable le jour de la vente, au taux de l'IS. Et si tu veux sortir le cash de la SCI vers ta poche, il reste la fiscalite des dividendes.

Prenons un T2 hypothetique achete 150 000 EUR, dont 135 000 EUR de bati amortissable et 15 000 EUR de terrain. Loyers annuels 9 600 EUR (800 EUR/mois), charges deductibles 2 000 EUR/an. Associe a une TMI de 30%. Amortissement du bati sur 30 ans, soit 4 500 EUR/an.

Impot annuel sur les loyers

• SCI IR : resultat foncier = 9 600 - 2 000 = 7 600 EUR. Impot = 7 600 x (30% + 17,2%) = 7 600 x 47,2% = 3 587 EUR/an.
• SCI IS : resultat = 9 600 - 2 000 - 4 500 (amortissement) = 3 100 EUR. IS a 15% = 465 EUR/an.

Sur la detention, l'IS ecrase l'IR : 465 EUR contre 3 587 EUR par an. Sur 20 ans, c'est plus de 62 000 EUR d'impot evite pendant que le bien s'autofinance.

Impot a la revente, 20 ans plus tard, bien vendu 200 000 EUR

• SCI IR : plus-value brute = 200 000 - 150 000 = 50 000 EUR. A 20 ans de detention, l'abattement IR atteint 90% (base imposable 10%) et l'abattement de prelevements sociaux 24,75% (base 75,25%). IR = 50 000 x 10% x 19% = 950 EUR. PS = 50 000 x 75,25% x 17,2% = 6 472 EUR. Total environ 7 422 EUR.
• SCI IS : valeur nette comptable = 150 000 - (4 500 x 20) = 150 000 - 90 000 = 60 000 EUR. Plus-value taxable = 200 000 - 60 000 = 140 000 EUR. IS = 42 500 x 15% + (140 000 - 42 500) x 25% = 6 375 + 24 375 = 30 750 EUR. Et ce n'est que l'impot dans la societe : sortir les fonds en dividende ajoute encore la fiscalite personnelle.

L'IS gagne massivement sur la duree, l'IR gagne massivement a la sortie. Le bon regime depend donc de ce que tu comptes faire du bien. Ces chiffres sont un cas d'ecole : refais-les avec tes propres donnees.

1. Ton horizon. Tu revends dans 8 a 15 ans pour empocher la plus-value ? L'IR et ses abattements sont tailles pour ca. Tu gardes pour encaisser du loyer sur 20 a 30 ans, voire pour transmettre sans jamais vendre ? L'IS et son amortissement sont redoutables, et la reprise des amortissements ne te tombe jamais dessus si tu ne vends pas.

2. Ta TMI. TMI a 0 ou 11%, l'IR reste leger et simple, garde-le. TMI a 30, 41 ou 45%, l'IR sur les loyers devient confiscatoire et l'IS reprend l'avantage pendant la detention.

3. Ton objectif. Autofinancement et detention longue penchent vers l'IS. Revente a moyen terme penche vers l'IR.

Le point de vigilance a ne jamais oublier : l'option pour l'IS est en principe irrevocable. Tu peux passer de l'IR a l'IS, mais revenir en arriere est verrouille. On choisit l'IR par defaut (reversible tant qu'on n'a pas opte), et on bascule a l'IS en connaissance de cause, chiffres en main, quand la logique de detention longue est claire. Fais tourner ton propre calcul avec ta TMI et ton horizon avant de signer les statuts, et fais-le valider par un professionnel de la fiscalite : c'est une decision qui t'engage pour la vie du bien.