LMNP réel et amortissement : combien d'impôt tu économises vraiment (exemple chiffré)

En location meublée, tes loyers sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Tu as donc deux régimes possibles.

Le micro-BIC, c'est la simplicité. Selon impots.gouv.fr, pour la location meublée classique de longue durée (revenus 2025), tu bénéficies d'un abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à un seuil de recettes de 77 700 €. Tu déclares tes loyers, l'administration en efface la moitié d'office, et tu es imposé sur le reste. Aucune charge réelle n'est déductible en plus : l'abattement est censé tout couvrir.

Attention si tu fais de la courte durée type Airbnb. Depuis la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), les meublés de tourisme non classés voient leur seuil micro-BIC abaissé à 15 000 € et leur abattement réduit à 30 % pour les revenus 2025. Autant dire que le micro devient vite intenable et pousse beaucoup de loueurs vers le réel.

Le régime réel, lui, ignore l'abattement forfaitaire. Tu déduis tes charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, comptable, charges de copropriété) et surtout tu amortis le bien. C'est là que se joue l'économie d'impôt.

L'amortissement, c'est la constatation comptable de l'usure de ton bien dans le temps. Tu déduis chaque année une fraction de la valeur de l'immeuble et du mobilier, comme si tu "consommais" ton patrimoine. La subtilité, c'est que c'est une charge que tu déduis fiscalement sans jamais sortir d'argent de ta poche. Ton compte en banque ne bouge pas, mais ton résultat imposable fond.

On amortit par composants, avec des durées de vie économiques différentes. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais : il ne s'use pas. On l'estime en général autour de 20 % du prix. Le reste se ventile schématiquement ainsi :

• le bâti (gros œuvre, toiture, façade), amorti sur une longue durée, souvent de l'ordre de 25 à 40 ans ;
• le mobilier et l'électroménager, sur 5 à 10 ans ;
• les travaux, selon leur nature, sur 10 à 20 ans.

Règle d'or : l'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Il ne fait que ramener ton résultat à zéro au maximum. La part que tu ne consommes pas une année n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants. C'est ce report qui prolonge le zéro impôt année après année.

Prenons un cas volontairement hypothétique mais réaliste. Tu achètes un T2 meublé à 150 000 € frais inclus, dont 10 000 € de mobilier, financé intégralement sur 20 ans. Le taux moyen des crédits immo sur 20 ans est de 3,34 % en mai 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ce qui donne environ 4 900 € d'intérêts la première année. Tu le loues 625 €/mois, soit 7 500 € de loyers annuels, ce qui correspond à un rendement locatif brut de 5 %, un niveau courant pour ce type de bien.

Version micro-BIC. Recettes 7 500 €, abattement de 50 %, base imposable 3 750 €. Avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, ton impôt ressort à environ 1 770 € par an.

Version réel. On additionne d'abord les charges déductibles : intérêts d'emprunt 4 900 €, taxe foncière 900 €, charges de copropriété non récupérables 600 €, assurances 300 €, comptable 500 €. Total 7 200 €. Résultat avant amortissement : 7 500 - 7 200 = 300 €.

On ajoute l'amortissement. Le bâti, soit 150 000 - 30 000 de terrain - 10 000 de mobilier = 110 000 €, amorti sur 30 ans, donne 3 667 €/an. Le mobilier, 10 000 € sur 7 ans, donne 1 430 €/an. Total amortissement : environ 5 100 €.

Résultat : 300 - 5 100 est négatif, donc l'amortissement est plafonné à 300 € pour ramener le résultat à zéro. Impôt dû : 0 €. Et il te reste 4 800 € d'amortissement non consommé, reporté sur les années suivantes.

Bilan : 1 770 € d'impôt en micro contre 0 € au réel, la première année. Et comme les intérêts d'emprunt baissent chaque année pendant que le stock d'amortissement reporté reste énorme, ce résultat à zéro se répète facilement pendant dix ans ou plus. C'est ça qui fait qu'un LMNP au réel s'autofinance : le bien se paie tout seul, sans que le fisc ponctionne le loyer au passage.

La bascule est simple à poser. Le réel bat le micro-BIC dès que tes charges réelles plus ton amortissement dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. Sur mon exemple à 7 500 € de loyers, l'abattement micro vaut 3 750 €. Or rien qu'avec les intérêts d'emprunt et la taxe foncière, on était déjà à plus de 5 800 € de charges, avant même de compter l'amortissement. Le réel gagne largement.

En pratique, dès que tu as un crédit en cours et un peu de charges, le réel écrase le micro. Le micro-BIC ne reste intéressant que pour un bien acheté comptant, sans travaux, avec très peu de frais.

La contrepartie, c'est la rigueur. Le réel impose une comptabilité commerciale : liasse fiscale, bilan, tableau d'amortissement. Tu peux le faire seul, mais dans les faits la quasi-totalité des loueurs au réel passent par un comptable spécialisé, dont les honoraires (souvent quelques centaines d'euros par an) sont eux-mêmes déductibles. Tu n'es pas obligé de basculer : le réel se choisit volontairement, ou devient obligatoire, mais seulement si tu dépasses le seuil micro pendant deux années consécutives. Un dépassement ponctuel ne te fait pas basculer automatiquement.

Le changement majeur, c'est la plus-value à la revente. Depuis la loi de finances 2025, applicable aux ventes réalisées à partir de février 2025, tu dois réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value LMNP lors de la revente. En clair, plus tu as amorti pendant la détention, plus ta plus-value imposable gonfle au moment de vendre. L'économie d'impôt annuelle reste réelle, mais elle est en partie reprise à la sortie : ne la survends pas dans ta tête, elle est plus proche d'un report que d'un cadeau définitif. Bonne nouvelle toutefois, les résidences de services gérées (étudiants, seniors, EHPAD) restent exonérées de cette réintégration.

Deuxième point de vigilance, la bascule obligatoire au réel après deux ans de dépassement du seuil micro, à surveiller si tes recettes flirtent avec les 77 700 € (ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé). Troisième point, justement les meublés de tourisme : avec un abattement tombé à 30 % et un seuil à 15 000 €, la question micro ou réel ne se pose quasiment plus, le réel s'impose.

Bien manié, l'amortissement LMNP est l'un des rares dispositifs qui efface légalement l'impôt sur des loyers pendant des années. Mais entre la ventilation par composants, le suivi des reports et l'impact à la revente, une bonne formation ou un comptable spécialisé aide à calibrer tout ça pour ta situation précise plutôt que de recopier l'exemple du voisin.