Location meublée ou nue : quelle fiscalité choisir (exemple chiffré sur un même bien)

Avant de comparer, comprends que meublé et nu ne jouent pas dans la même catégorie fiscale.

La location nue relève des revenus fonciers. Tu déclares tes loyers dans la case des revenus fonciers, et tu as deux régimes possibles : le micro-foncier (forfait) ou le réel (charges réelles).

La location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), parce que fiscalement, louer un bien équipé c'est une activité commerciale. C'est le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Là aussi, deux régimes : le micro-BIC ou le réel avec amortissement.

Pourquoi ça change tout ? Parce que le BIC autorise un truc que le foncier interdit : amortir le bien, c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur comme si elle s'usait. C'est ce mécanisme qui, en meublé au réel, efface souvent la totalité de l'impôt sur les loyers. On y revient avec les chiffres.

Retiens juste : le choix meublé ou nu n'est pas cosmétique. Il fixe ton régime pour des années et il se prépare avant de signer.

En location nue, ton premier réflexe c'est le micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, applicable tant que tes revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (source : BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, mise à jour du 06/03/2025). Attention, cet abattement reste bien à 30 % pour 2025-2026, il n'a pas été relevé à 50 % malgré les rumeurs.

Simple, mais rarement optimal dès que tu as des charges ou des travaux. Là, tu bascules au réel, et tu débloques l'arme lourde du nu : le déficit foncier.

Le principe : quand tes charges déductibles dépassent tes loyers, tu crées un déficit. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur ton revenu global (salaire compris) dans la limite de 10 700 € par an, et l'excédent est reportable 10 ans sur tes seuls revenus fonciers (source : economie.gouv.fr, CGI art. 156). Traduction : tes travaux réduisent l'impôt sur ton salaire.

Mieux, ce plafond est temporairement doublé à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui sortent le logement du statut de passoire (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (source : economie.gouv.fr). Si tu achètes un bien à rénover, le nu au réel devient redoutable.

En meublé, le régime forfaitaire est le micro-BIC : abattement de 50 % sur les recettes, jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles (source : Service-Public.fr / impots.gouv.fr, revenus 2025). Deux fois mieux que le micro-foncier du nu, et un plafond cinq fois plus haut. Rien que ça, ça penche déjà en faveur du meublé pour un petit bien.

Mais le vrai levier, c'est le réel meublé avec amortissement. En plus de déduire toutes tes charges (taxe foncière, assurance, gestion, intérêts, expert-comptable), tu déduis chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier. Concrètement, tu passes en charge une usure comptable qui ne te coûte rien en trésorerie.

Résultat : l'amortissement vient souvent gommer le bénéfice restant, et ton impôt sur les loyers tombe à zéro, sans que le bien te coûte de l'argent réel. La part d'amortissement non utilisée une année n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée.

C'est ce mécanisme qui rend un bien autofinancé : le locataire rembourse le crédit, et le fisc ne prélève quasiment rien sur les loyers. La contrepartie arrive à la revente, on en parle plus bas.

Prenons un cas hypothétique concret : un T2 loué 700 €/mois, soit 8 400 € de loyers par an. On suppose une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %, et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Charges annuelles courantes : taxe foncière 800 €, assurance 150 €, copropriété 600 €, intérêts d'emprunt 3 000 €.

1. Micro-foncier (nu, forfait) - Abattement 30 % : 8 400 x 30 % = 2 520 € - Base imposable : 8 400 - 2 520 = 5 880 € - Impôt : 5 880 x 30 % (IR) + 5 880 x 17,2 % (PS) = 1 764 + 1 011 = 2 775 €

2. Réel nu, année de travaux (déficit foncier) - On ajoute 15 000 € de travaux. - Intérêts déduits d'abord : 8 400 - 3 000 = 5 400 € (absorbés). - Autres charges : 15 000 + 1 550 = 16 550 €. Résultat : 5 400 - 16 550 = -11 150 € de déficit. - Imputable sur le revenu global : 10 700 € (plafond), reste 450 € reportables 10 ans. - Économie d'impôt : 10 700 x 30 % = 3 210 € sur ton salaire, plus zéro impôt sur les loyers.

3. Micro-BIC (meublé, forfait) - Abattement 50 % : base imposable = 4 200 € - Impôt : 4 200 x 47,2 % = 1 982 €

4. Réel meublé avec amortissement - Charges déductibles (avec 500 € de comptable) : 5 050 €. Résultat avant amortissement : 8 400 - 5 050 = 3 350 €. - Amortissement disponible (bâti + mobilier) : environ 4 743 €/an. On en utilise 3 350 € pour ramener le résultat à 0 €, le reste (1 393 €) se reporte. - Impôt : 0 €.

Sur un bien qui tourne, le réel meublé te met à zéro impôt année après année. Sur un bien à gros travaux, le réel nu te rend même de l'argent sur ton salaire, une année. Le micro-foncier, lui, est presque toujours le plus cher.

Deux évolutions à connaître avant de choisir.

La revente en LMNP réel s'est durcie. Depuis la loi de finances 2025, pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements que tu as déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente (source : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 24). Autrement dit, l'impôt économisé pendant la détention se rattrape en partie à la sortie, via une plus-value taxable plus élevée. Exception pour certains logements à vocation sociale (résidences étudiantes, seniors, EHPAD). Ça ne tue pas le meublé, mais si tu comptes revendre vite, intègre-le au calcul.

Les meublés de tourisme non classés ont été rabotés. Depuis 2025, leur abattement micro-BIC passe à 30 % avec un plafond ramené à 15 000 €, contre 71 % auparavant. Les meublés classés, eux, gardent 50 % jusqu'à 77 700 € (source : analyse loi Le Meur, mesures fiscales 2025). Si tu vises la courte durée, le classement n'est plus un détail.

Comment trancher, en clair : - Bien qui tourne, peu de travaux, TMI élevée : meublé au réel, l'impôt sur les loyers tombe à zéro. - Bien à rénover, gros travaux, salaire à défiscaliser : nu au réel et son déficit foncier. - Petits loyers, aucune charge, envie de simplicité : le forfait, en sachant que le micro-BIC (50 %) bat presque toujours le micro-foncier (30 %).

Avant de signer, fais tourner les quatre scénarios sur ton bien réel avec ta vraie TMI : c'est ce calcul, et lui seul, qui doit décider entre location meublée ou nue.