7 min · mis a jour le 3 novembre 2026
Formation marchand de biens : faut-il vraiment commencer par là ?
Le marchand de biens a une image de raccourci : une opération, une marge, et on recommence. Les formations surfent sur cette promesse. Avant de payer la tienne, il faut comprendre comment le métier fonctionne vraiment, et pourquoi le contexte actuel le rend beaucoup plus dur qu'il y a quelques années.
Par Thomas Vasseur · Mis à jour en novembre 2026
Marchand de biens : un métier, pas une stratégie d'investissement
Le marchand de biens achète des biens pour les revendre. C'est une activité commerciale : tu exerces en société, tu es inscrit au registre du commerce, et ta marge est imposée comme un bénéfice professionnel, sans les abattements pour durée de détention dont bénéficient les particuliers sur leurs plus-values.
En échange, l'État t'accorde des droits de mutation réduits à l'achat, à condition de t'engager à revendre dans les 5 ans. Si tu ne revends pas à temps, tu rembourses la différence avec des pénalités.
Autre point que peu de formations soulignent : un particulier qui enchaîne les achats-reventes peut être requalifié en marchand de biens par l'administration fiscale, avec un redressement à la clé.
Pourquoi le marché est difficile en ce moment
Le modèle repose sur une marge serrée et un portage court. Or presque tous les paramètres jouent contre lui aujourd'hui.
- Le financement : depuis 2023, les banques financent très peu les marchands de biens, demandent souvent 25 à 30 % d'apport et refusent volontiers les primo-opérateurs.
- Les délais de revente se sont allongés, et chaque mois de portage (intérêts, taxe foncière, charges) mange la marge.
- Les prix stagnent : la marge ne vient plus de la hausse du marché, uniquement des travaux.
- Le coût des travaux a fortement augmenté.
- Les passoires énergétiques se revendent mal depuis le calendrier du DPE.
La vraie différence de risque est là : en locatif, une erreur de 10 % te coûte du cash-flow. En achat-revente, elle te coûte du capital.
Ce qu'une formation marchand de biens doit couvrir
Si tu as déjà de l'expérience, des fonds propres et que le métier t'attire, une bonne formation doit aller bien au-delà du « trouve, rénove, revends ».
- Le cadre juridique et fiscal : société, régime de TVA selon les opérations, engagement de revente.
- Le chiffrage d'une opération complète, portage et imprévus compris, avec un scénario pessimiste.
- Le financement : comment présenter un dossier à une banque qui se méfie.
- Le pilotage des travaux et des délais.
- La revente : prix de sortie réaliste, et plan B si elle traîne.
Pour le financement par le CPF, la règle est la même que pour toute formation immo : seules les formations enregistrées auprès de France Compétences sont finançables. Vérifie sur Mon Compte Formation.
L'alternative pour débuter : le locatif avec création de valeur
Si ce qui t'attire dans le marchand de biens, c'est créer de la valeur par les travaux, il existe un chemin moins risqué : acheter un bien à rénover, le transformer (division, colocation, aménagement de surface), puis le garder et le louer.
Tu crées la même valeur, mais au lieu de la jouer en une revente, tu l'encaisses en loyers. Le crédit est plus facile à obtenir, tu n'as pas de date butoir, et après quelques années tu peux revendre ou refinancer si tu as besoin de récupérer du capital.
C'est souvent le meilleur apprentissage avant, peut-être un jour, de passer au marchand de biens avec de l'expérience et des fonds propres.
Notre coup de cœur
Un accompagnement sur mesure, en one-to-one, pour ton investissement locatif
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Questions fréquentes
Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?+
Non, aucun diplôme n'est exigé. Il faut en revanche exercer dans un cadre commercial, le plus souvent une société inscrite au registre du commerce, et maîtriser la fiscalité spécifique du métier.
Peut-on devenir marchand de biens sans apport ?+
C'est devenu très difficile. Depuis 2023, les banques demandent en général un apport important aux marchands de biens et financent peu les débutants. Sans fonds propres ni historique d'opérations, le locatif est un point de départ beaucoup plus réaliste.
Une formation marchand de biens est-elle utile pour un premier investissement ?+
Pour un premier achat, une formation centrée sur l'investissement locatif est plus adaptée : sélection du bien, travaux, financement, fiscalité de la location. Tu y apprends déjà à créer de la valeur, avec un risque bien plus faible.