7 min · mis a jour le 26 août 2026
DPE et passoires thermiques : le calendrier qui décide de ton achat
C'est devenu le premier réflexe à avoir devant une annonce : regarder l'étiquette énergie avant le prix. Depuis la loi Climat et Résilience, un mauvais DPE ne se rattrape pas avec un joli papier peint, il conditionne le droit même de louer. Voici le calendrier exact et ce qu'un investisseur en fait.
Par Thomas Vasseur · Mis à jour en août 2026
Le calendrier des interdictions
Il est progressif et connu à l'avance, ce qui en fait un outil de planification autant qu'une contrainte.
| Étiquette DPE | Interdiction de mise en location |
|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 |
| F | À compter du 1er janvier 2028 |
| E | À compter du 1er janvier 2034 |
Ces échéances concernent les nouvelles mises en location. Les baux en cours ne s'interrompent pas du jour au lendemain, mais ils ne peuvent pas être reconduits comme si de rien n'était une fois l'échéance passée.
Ce que le locataire peut demander
Un logement qui ne respecte pas le niveau de performance exigé n'est pas considéré comme décent. Le locataire peut alors saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux, et selon les cas une réduction de loyer ou la résiliation du bail. Autrement dit, le risque ne se limite pas à une amende théorique : il se matérialise dans la relation locative, au pire moment, quand tu as déjà un crédit qui tourne.
Pourquoi c'est une opportunité pour un investisseur préparé
Beaucoup de propriétaires occupants ou de bailleurs vieillissants revendent plutôt que d'engager des travaux. Un F ou un G avec un devis de rénovation chiffré, c'est un bien qui se négocie et qui se transforme. La condition, c'est de savoir chiffrer : isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation. Un investisseur qui sait lire un DPE et faire établir deux devis avant l'offre travaille avec une marge de manoeuvre que les autres n'ont pas.
Les erreurs qui coûtent cher
Trois pièges reviennent systématiquement sur ce sujet.
- Croire qu'un changement de chaudière suffit à faire remonter une étiquette de deux crans. Le DPE dépend d'un ensemble, isolation comprise.
- Se fier à un DPE ancien : les méthodes de calcul ont évolué, un diagnostic récent peut classer différemment le même bien.
- Oublier que la copropriété commande une partie des travaux : sur une isolation par l'extérieur, tu ne décides pas seul.
Chiffrer avant d'acheter, pas après
La règle est simple : le coût des travaux entre dans le prix de revient de l'opération, donc dans le calcul de rentabilité. Un bien affiché 20 % sous le marché avec 40 000 euros de rénovation énergétique à prévoir n'est pas une affaire tant que le devis n'existe pas. Fais-toi accompagner en visite les premières fois, ou emmène un artisan. C'est le genre de réflexe qu'une formation sérieuse installe dès le module sélection du bien, avant même la partie financement.
Les aides existent, elles ne sont pas automatiques
Des dispositifs d'aide à la rénovation énergétique s'adressent aussi aux bailleurs, avec des conditions de ressources, de performance atteinte et parfois d'engagement de location. Les montants et les critères évoluent d'une année sur l'autre : vérifie l'état du dispositif au moment de ton projet sur les sites officiels plutôt que dans un article, le nôtre y compris. Ce qui ne change pas, c'est la logique : l'aide se demande avant de démarrer les travaux, jamais après.
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Questions fréquentes
Peut-on encore acheter une passoire thermique pour louer ?+
Oui, à condition d'intégrer les travaux au projet dès l'achat. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028. L'achat reste possible, c'est la mise en location en l'état qui ne l'est pas.
Le calendrier concerne-t-il la location meublée ?+
Les exigences de décence énergétique s'appliquent à la location de la résidence principale du locataire, meublée comme nue. Certaines situations particulières relèvent de règles spécifiques : vérifiez le cas de votre bien avant de vous engager.
Un DPE peut-il être contesté ?+
Le DPE est opposable. En cas de doute sur la qualité du diagnostic, un nouveau DPE réalisé par un autre diagnostiqueur certifié peut aboutir à un classement différent, notamment si des éléments d'isolation n'avaient pas été pris en compte faute de justificatifs.