Calcul rentabilité locative : brute, nette et nette-nette (avec exemple chiffré)

Il y a trois façons de mesurer la rentabilité d'un bien, et elles ne racontent pas la même histoire.

La rentabilité brute rapporte le loyer annuel au prix payé, avant la moindre dépense. La rentabilité nette retire les charges que tu ne récupères pas sur le locataire. La rentabilité nette-nette va au bout : elle enlève aussi l'impôt et les prélèvements sociaux. C'est la seule qui décrit un revenu réel.

Pour rendre ça concret, je prends un bien fil rouge, entièrement hypothétique mais réaliste : un T2 acheté 120 000 €, avec environ 8 % de frais de notaire, soit 9 600 €. Coût total d'acquisition : 129 600 €. Il est loué 650 € par mois, donc 7 800 € de loyers sur l'année. On va faire tourner ce même bien sur les trois calculs, pas à pas.

La formule est simple, et c'est bien pour ça qu'elle est partout :

Rentabilité brute = loyer annuel ÷ (prix d'achat + frais de notaire) × 100

Sur notre T2 : 7 800 ÷ 129 600 × 100 = 6,02 %.

Petit détail qui compte : beaucoup d'annonces oublient les frais de notaire pour gonfler le chiffre. Sans eux, tu obtiens 7 800 ÷ 120 000 = 6,5 %. Un demi-point gagné en trichant sur le dénominateur. Toujours remettre les frais d'acquisition dans le calcul.

Surtout, la brute ignore tout ce qui coûte : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, vacance, entretien, et l'impôt. C'est un chiffre d'accroche, pas un revenu.

Pour resituer les 7 ou 8 % qu'on te promet : d'après les baromètres des portails immo (SeLoger, Meilleurtaux), le rendement locatif brut moyen en France se situe plutôt autour de 4,5 à 5 % en 2025. Un brut affiché à 8 % existe, mais c'est un cas particulier de petite ville avec ses propres risques (tension locative, revente, vacance), pas la norme du marché.

Passons aux charges non récupérables, celles qui restent à ta charge de propriétaire. Sur notre T2, en hypothèse annuelle :

• Taxe foncière : 900 €
• Charges de copropriété non récupérables : 500 €
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 150 €
• Provision entretien et petits travaux : 300 €
• Vacance locative (environ 4 %) : 300 €

Total des charges : 2 150 €. Le loyer net de charges tombe à 7 800 - 2 150 = 5 650 €.

Rentabilité nette = (loyer annuel - charges) ÷ coût total × 100

Soit 5 650 ÷ 129 600 × 100 = 4,36 %. On vient de perdre plus d'un point et demi par rapport au brut, juste en payant les factures normales d'un propriétaire.

Et le crédit, dans tout ça ? Les intérêts d'emprunt ne rentrent pas dans ce ratio (ils dépendent de ton financement, pas du bien), mais ils pèsent lourd sur ta trésorerie. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers hors assurance s'établissait à 3,17 % en décembre 2025, et l'Observatoire anticipe une poursuite de la hausse en 2026 (de l'ordre de 3,55 % attendus au quatrième trimestre 2026). Traduction : si tu empruntes autour de 3,2 % alors que le marché rapporte 4,5 à 5 % brut en moyenne, la marge pour que le bien se paie seul est mince. C'est là que se joue l'autofinancement : viser un loyer qui couvre la mensualité et les charges, pas un chiffre de brochure.

Dernière étape, celle que personne n'affiche : l'impôt. Il dépend de ton régime fiscal et de ta tranche marginale d'imposition (TMI). Sur les loyers, tu paies l'impôt sur le revenu à ta TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (taux en vigueur sur les revenus fonciers et locatifs).

Deux régimes forfaitaires classiques :

• Location nue, micro-foncier : plafond 15 000 € de revenus fonciers, abattement de 30 %. 70 % des loyers sont imposés.
• Location meublée (LMNP), micro-BIC : plafond 77 700 € de recettes, abattement de 50 %. Seule la moitié des loyers est imposée.

Prenons une TMI de 30 % sur notre T2 (7 800 € de loyers).

En meublé : base imposable = 50 % × 7 800 = 3 900 €. Impôt = 3 900 × 30 % = 1 170 €. Prélèvements sociaux = 3 900 × 17,2 % = 671 €. Total impôts : 1 841 €. Il te reste 5 650 - 1 841 = 3 809 €, soit une nette-nette de 3 809 ÷ 129 600 = 2,94 %.

En nu : base = 70 % × 7 800 = 5 460 €. Impôt = 1 638 €. Prélèvements sociaux = 939 €. Total : 2 577 €. Reste 5 650 - 2 577 = 3 073 €, soit 2,37 %.

Le meublé garde plus d'un demi-point d'avance grâce à l'abattement de 50 %. Attention en revanche à la location courte durée : depuis le 1er janvier 2025 (loi Le Meur), un meublé de tourisme non classé passe à un plafond micro-BIC de 15 000 € et un abattement réduit à 30 %, ce qui écrase la nette-nette du saisonnier non classé.

Regarde l'écart sur le même bien : 6,02 % brut, 2,94 % net-net en meublé. La rentabilité réelle a été divisée par deux. Une annonce qui claironne 8 % de brut te laisse, dans les mêmes proportions, autour de 3,5 à 4 % dans la poche une fois charges et impôts passés. Ce n'est pas un mensonge illégal, c'est juste le seul chiffre qui arrange le vendeur.

Ce qui rapproche ou éloigne le brut du net-net : le choix meublé plutôt que nu, le régime réel (qui, via l'amortissement, peut effacer une grosse part de l'impôt là où le micro plafonne à un abattement forfaitaire), le prix négocié à l'achat, le niveau de charges de la copro, et ton financement. Le vrai objectif n'est pas d'afficher un joli pourcentage, c'est que le bien s'autofinance : un loyer net qui couvre mensualité et charges.

Avant de signer, refais toujours ce trajet complet : brut avec frais de notaire inclus, nette avec toutes les charges non récupérables, nette-nette avec ton régime fiscal et ta TMI, puis vérifie l'autofinancement crédit compris. Une bonne formation immo sert surtout à ça : te donner la méthode pour calibrer ces trois chiffres sur ton propre projet avant de mettre un euro.